Mietzins & Referenzzinssatz: Das müssen Sie als Mieter in der Schweiz wissen

Wer in der Schweiz eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann die Miete dafür nicht frei erhöhen. Im Jahr 2008 wurde eine gesetzliche Regelung geschaffen, die die einheitliche Gestaltung der Mieten in der ganzen Schweiz ermöglicht. Der sogenannte Referenzzins legt vereinfacht gesagt fest, welche Mieterhöhung für eine Immobilie gültig sein kann und wann der Mietzins reduziert werden muss.

Für Einwanderinnen und Einwanderer ist dieses System nicht immer leicht zu durchblicken. Wir sagen Ihnen, worauf Sie beim Anmieten einer Wohnung achten müssen und wie der Referenzzins die Höhe Ihrer Miete mitbestimmt.

Referenzzinssatz: Ursprung und Be­rechnung

Vor dem Jahr 2008 konnten die Mieten in der Schweiz auch nicht komplett frei bestimmt werden. Statt eines landesweit einheitlichen Wertes wurden hier die kantonalen Zinssätze zur Berechnung herangezogen.

Mit der Änderung wurde dann der sogenannte Referenzzins als Wert zur Berechnung geschaffen. dabei handelt es sich um einen Durchschnitts-Zinssatz, der von der Schweizerischen Nationalbank berechnet wird und sich wiederum an den Hypotheken in der Schweiz orientiert: Werden diese teurer, steigt auch der Referenzzins. Oder, anders ausgedrückt: Je günstiger Immobilien in der Schweiz sind, desto weniger Miete darf man dafür verlangen.

Die Höhe der Mieten in der Schweiz

Die Höhe der Miete ist in der Schweiz immer direkt an den Referenzzins gekoppelt: Steigt der Zinssatz, steigen auch die Mieten. In den Jahren 2008-2023 ist der Referenzzins allerdings konstant gesunken, von ursprünglich 3,5% auf 1,25%. Die erste Steigerung des Referenzzinssatzes gab es im Juni 2023, eine kurze Entwicklung hob den Zinssatz schliesslich auf 1,75%, bevor er im September 2025 wieder auf 1,25% fiel – eine Änderung ist derzeit nicht in Sicht.

Für eine Wohnung oder ein Haus in der können Sie, abhängig von der Entwicklung des Refererenzzinssatzes, eine Senkung Ihrer Miete einfordern oder müssen Erhöhungen akzeptieren.

So wirkt sich der Referenzzins auf Ihre Miete aus

In den meisten Schweizer Mietverträgen nach 2008 ist der Referenzzins festgelegt, an dem sich die Miete orientiert. Ist dies nicht der Fall, gilt der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Zinssatz. Ändert sich dieser, muss auch die Miete daran angepasst werden.

Sinkt der Referenzzinssatz, können Sie bei Ihrem Vermieter beantragen, dass Ihre Miete daran angepasst wird. Steigt er, hat Ihr Vermieter das Recht, Ihre Miete innerhalb der gesetzlichen Frist zu erhöhen.

Zeit­punkt der Mieterhöhung

Weder eine Senkung noch eine Steigerung der Miete erfolgen ohne Ankündigung. Viermal im Jahr wird der aktuelle Referenzzinssatz veröffentlicht. Nach dieser Veröffentlichung kann Ihr Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Sie darüber entsprechend informiert und die gesetzlichen Fristen einhält: Der früheste Termin für die Mieterhöhung ist der erste regulär mögliche Kündigungstag des Mietvertrags. Zudem müssen Sie mindestens 10 Tage vor diesem Termin die Information über die Erhöhung erhalten.

Auch für die Senkung der Miete gilt als erster möglicher Termin der nächste regulär mögliche Kündigungstermin des Mietvertrags.

Be­rechnung der aktuellen Miete

Der Referenzzins wird nicht 1:1 als Multiplikator für die Berechnung übernommen. Stattdessen gilt ein Umrechnungssatz: Pro 0,25% Erhöhung des Zinssatzes kann der Vermieter die Miete um 3% erhöhen. Steigt der Referenzzins also beispielsweise von 1,5% auf 1,75% und Sie zahlen bisher eine Miete von 1500 Franken, kann Ihr Vermieter in Zukunft 1545 Franken verlangen, also 45 Franken mehr pro Monat.

Umgekehrt gilt ein ähnlicher Wert: Sinkt der Referenzzins um 0,25%, können Sie eine Senkung der Miete um knapp 3% beantragen. Hier gelten genaue Werte:

Weitere Gründe für Mieterhöhungen

Der Referenzzins ist zwar wichtig, bei Weitem aber nicht der einzige Faktor bei der Bestimmung der Miete. So kann die Miete auch aus anderen Gründen rechtmässig erhöht werden, zum Beispiel, wenn der Vermieter in Ihre Wohnung investiert und so deren Wert gesteigert hat, oder wenn seine allgemeinen Kosten für Verwaltung und ähnliche Dinge nachweisbar gestiegen sind. Auch die allgemeine Teuerung, also ein Anstieg der Lebenshaltungskosten, kann eine Mieterhöhung rechtfertigen.

Bei Problemen: Schlichtungsbehörde des Wohn­kantons

Nicht immer ist die Kommunikation mit dem Vermieter oder den Mietern ohne Schwierigkeiten möglich. Für viele Probleme ist die Schlichtungsbehörde des Wohnkantons der richtige Ansprechpartner: Wird Ihnen eine Senkung der Miete nicht gewährt oder halten Sie eine Mieterhöhung für nicht rechtens, kann die Schlichtungsstelle dies überprüfen. Auch als Vermieter können Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden und bekommen Unterstützung.

Lassen Sie sich aber nicht unendlich Zeit: Bei einer Ablehnung der Mieterhöhung oder Senkung haben Sie nach der Antwort des Mieters oder Vermieters 30 Tage Zeit, sich an die Schlichtungsbehörde zu wenden.

Unser Fazit

Der Referenzzins in der Schweiz bietet eine gute Orientierung darüber, wie hoch die Immobilienpreise und somit die Mieten durchschnittlich sind. Beziehen Sie eine Immobilie während einer hohen Zinsphase, bestehen gute Chancen, dass Sie in der Zukunft Anspruch auf eine Senkung der Miete haben werden. Umgekehrt bedeutet ein niedriger Referenzzins zum Abschluss des Mietvertrags aber, dass Ihre Miete früher oder später wahrscheinlich steigen wird.

Behalten Sie den Referenzzins im Auge, um einen eventuellen Anspruch auf eine niedrigere Miete nicht zu verpassen. Lassen Sie sich im Zweifel beraten und Ihren Anspruch überprüfen, bevor Sie diesen offiziell anmelden. Behalten Sie auch immer einen finanziellen Puffer, um auf mögliche Mieterhöhungen vorbereitet zu sein.

Nicht zuletzt kann auch eine gute Versicherung helfen, wenn es Probleme bei der korrekten Bestimmung der Miete gibt: Eine gute Rechtsschutzversicherung steht Ihnen bei juristischen Problemen mit Rat und Tat zur Seite und nimmt Ihnen die Arbeit ab: Fordern Sie noch heute Ihr unverbindliches Angebot an!

Weitere Links und Quellen zu diesem Beitrag

• www.beobachter.ch – Referenzzins bleibt unverändert – was heisst das?
• www.watson.law – Hier bezahlst du am meisten für eine Wohnung in der Schweiz – und hier am wenigsten