Zweitwohnsitz in Deutsch­land oder der Schweiz: Was ist erlaubt und was nicht?

Ein zweiter Wohnsitz im Nachbarland hat für viele Schweizer und Deutsche Vorteile, etwa aus beruflichen Gründen. Allerdings gibt es dabei auch einiges zu beachten, da sich die gesetzlichen und steuerlichen Regelungen in beiden Ländern deutlich voneinander unterscheiden. Lesen Sie hier, was Sie wissen müssen, wenn Sie einen Zweitwohnsitz in Deutschland oder in der Schweiz beziehen möchten.

Schweizer mit Zweitwohnsitz in Deutsch­land

Der Aufenthalt in Deutschland ist für Schweizerinnen und Schweizer unkompliziert möglich. Das Aufenthaltsrecht erlaubt die Einreise und Aufnahme einer Arbeit ohne besondere Berechtigungen. Bei Aufenthalten über 90 Tagen sollte allerdings ein formaler Antrag gestellt werden – auch das ist nicht verpflichtend, hilft aber bei den bürokratischen Vorgängen.

Einen offiziellen Zweitwohnsitz können Schweizer in Deutschland dafür aber nicht beziehen – das liegt daran, dass die deutsche Bürokratie bei der Anmeldung keine ausländische Adresse als Wohnsitz akzeptiert. Melden Sie hier also einen Wohnsitz an, gilt er als Erstwohnsitz. Sind Sie weiterhin in der Schweiz angemeldet, gilt dies als “Doppelwohnsitz”: In beiden Staaten gelten die Bedingungen für Erstwohnsitze.

So kann der Bezug eines zweiten Wohnsitzes in Deutschland teuer werden: Möglicherweise sind Sie durch Ihre beiden Wohnsitze auch in beiden Ländern voll steuerpflichtig. Möchten Sie dies vermeiden, sollten Sie Ihren Lebensmittelpunkt klar in eines der beiden Länder verlegen und dies entsprechend nachweisen können. Halten Sie sich nur zu Urlaubs- oder Freizeitzwecken in Deutschland auf und kehren regelmässig in die Schweiz zurück, sind Sie weiterhin nur in der Schweiz steuerpflichtig. Als Grenze gilt hier ein Zeitraum von sechs Monaten: Halten Sie sich mindestens die Hälfte des Jahres in der Schweiz auf, haben die meisten deutschen Finanzämter keine Einwände.

Deutsche mit Zweitwohnsitz in der Schweiz

Ein Zweitwohnsitz in der Schweiz ist für viele Deutsche attraktiv – besonders in den Ferien- und Wintersportgebieten des Landes. Grundsätzlich ist ein Erwerb oder die Anmietung eines zweiten Zuhauses auch möglich. Bei der steuerlichen Behandlung der Immobilie und in Sachen Aufenthaltsrecht gibt es aber einiges zu beachten.

Aufenthaltsstatus: So lange dürfen Sie sich am Zweitwohnsitz aufhalten

Als Deutsche oder Deutsche können Sie sich aufgrund verschiedener Abkommen problemlos kurz oder längerfristig in der Schweiz aufhalten. Ein offizieller Zweitwohnsitz kann in der Regel ohne besondere Genehmigung für eine bestimmte Zeit besucht werden.

Urlaub und Freizeit

Sind Sie in der Schweiz nicht erwerbstätig, dürfen Sie sich bis zu 90 Tage am Stück ohne besondere Bewilligung in der Schweiz aufhalten. Für Urlaub und Freizeit benötigen Sie also weder ein Visum noch eine Aufenthaltsbewilligung.

Aufenthalte über 90 Tage

Möchten Sie sich länger als 90 Tage an Ihrem Zweitwohnsitz aufhalten, benötigen Sie eine Aufenthaltsbewilligung. Unter welchen Voraussetzungen Sie diese bekommen können, lesen Sie in unserem Blogartikel zu den verschiedenen Aufenthaltsbewilligungen in der Schweiz.

Kein Zweitwohnsitz bei Arbeit in der Schweiz

Arbeiten Sie in der Schweiz, kommen für Sie verschiedene Aufenthaltsbewilligungen infrage. Diese sind immer direkt an Ihr Arbeitsverhältnis gebunden: Je länger Ihr Arbeitsvertrag läuft, desto länger gilt die Aufenthaltsbewilligung. Nach mindestens fünf Jahren können Sie eine unbefristete Niederlassungsbewilligung beantragen.

Das bedeutet aber auch, dass sich Ihr Hauptwohnsitz nun in der Schweiz befindet – dementsprechend gelten für Sie dann dieselben Regeln wie für Einheimische und Ihr Wohnsitz wird als Erstwohnsitz behandelt.

Sonderfall: Grenzgängerinnen und Grenz­gänger

Bei Grenzgängern ist nicht immer eindeutig, in welchem Land sie steuerpflichtig sind. Hier kommt es darauf an, wo Sie sich hauptsächlich aufhalten: Sind Sie mehr in der Schweiz, müssen Sie dort Steuern auf Ihr Einkommen und möglicherweise (je nach Kanton) eine Zweitwohnungssteuer bezahlen. Können Sie aber nachweisen, dass Ihr Hauptwohnsitz weiterhin in Deutschland liegt, werden keine weiteren Steuern fällig und Ihr Status als Grenzgänger gilt unverändert.

Immobilien in der Schweiz als Ausländer mieten oder kaufen

Die dauerhafte Miete einer Immobilie in der Schweiz setzt meist eine Aufenthaltsbewilligung und/oder einen gültigen Arbeitsvertrag voraus. Eine Ausnahme bilden befristete Mietverträge für Ferienimmobilien. Möchten Sie als Deutscher über einen dauerhaften Zweitwohnsitz in der Schweiz verfügen, ist ein Kauf oft die bessere Wahl. Allerdings gibt es auch hier Beschränkungen und die Immobilie kann nur bei der Nutzung als Ferienobjekt als Zweitwohnsitz anerkannt werden. Haben Sie eine Aufenthaltsbewilligung, können Sie eine Immobilie in der Schweiz ohne Einschränkungen erwerben, diese gilt dann aber als Hauptwohnsitz.

Erwerb einer Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz

Möchten Sie eine Immobilie zur Nutzung als Zweitwohnsitz erwerben, können Sie dies nur tun, wenn es sich um eine Ferienimmobilie handelt, also etwa ein Apartment in einem entsprechenden Aparthotel oder ein Chalet in einem Feriengebiet. Dazu kommen weitere Auflagen und Beschränkungen:

• Bei Ferienimmobilien gilt eine Obergrenze für den Ankauf durch Nicht-Schweizerinnen und Nicht-Schweizer, in manchen ist dieser sogar ganz untersagt
• Sie müssen eine besondere Beziehung zu dem Ort nachweisen, an dem Sie eine Ferienimmobilie erwerben möchten
• Die Wohnung muss in einem touristisch genutzten Ort liegen
• Für Bauland gilt eine Obergrösse von 1000 Quadratmetern, für Wohnungen von 200 Quadratmetern Wohnfläche
• Sie dürfen nicht mehr als eine Ferienimmobilie in der Schweiz besitzen
• Gilt die Ferienwohnung als Zweitwohnung, darf sie nicht vermietet werden

Lediglich bei Investitionen aus dem Ausland, die der gewerblichen Nutzung dienen, gelten andere Bedingungen. Auch der Erwerb von Immobilien für die kommerzielle oder industrielle Nutzung ist für Ausländerinnen und Ausländer unkompliziert möglich.

Steuerliche Be­handlung des Zweitwohnsitzes

Bei der steuerlichen Behandlung Ihres Zweitwohnsitzes kommt es darauf an, wie lange Sie sich in der Schweiz aufhalten. Viele Kantone erheben eine Zweitwohnungssteuer, wenn Sie sich mehr als sechs Monate im Jahr an diesem Wohnort aufhalten – meist aber nur, wenn Sie auch Einkünfte in der Schweiz erzielen. In der Regel ist der Bezug einer Ferienimmobilie steuerfrei möglich, auch bei den meisten Grenzgängern mit Steuerpflicht in Deutschland wird keine Zweitwohnungssteuer erhoben.

Anders sieht es bei den Steuern für die Anschaffung und den Besitz einer Immobilie aus: Je nach Kanton kann eine Liegenschaftssteuer fällig werden. Zudem entsteht durch den Kauf eine beschränkte Steuerpflicht: Beim Kauf wird eine sogenannte Handänderungssteuer fällig (etwa 1-3% des Kaufpreises), zudem werden Steuern auf mögliche Erträge fällig. Nutzen Sie die Immobilie ausschliesslich selbst, wird zur Berechnung der Steuer eine fiktive Miete herangezogen, die Sie für die Vermietung der Immobilie realistisch bekommen könnten.

Unser Fazit

Die Anschaffung oder Miete einer Immobilie im Nachbarland ist zwar möglich, aber in den meisten Fällen mit Umständen und hohen Kosten verbunden. Möchten Sie den Schritt dennoch wagen, sollten Sie sich vorher genau informieren und die Voraussetzungen klären. Lassen Sie sich beraten, holen Sie alle nötigen Informationen ein und planen Sie auch finanziell mit genügend Spielraum. So werden Sie weder von hohen Kosten noch vom bürokratischen Aufwand überrascht und können sich ohne Sorgen auf Ihr neues zweites Zuhause freuen!

Weitere Links und Quellen zu diesem Beitrag

• www.ch.ch – Immobilienerwerb durch Ausländerinnen und Ausländer
• www.cms.law – Erwerb von Schweizer Fe­ri­en­im­mo­bi­li­en